Покупка доходного дома в Германии – это один из самых выгодных способов вложения денег. Доходность в среднем составляет 10% в год, при этом независимость от других жильцов и ТСЖ позволяет самостоятельно распределять прибыль и обеспечивать экономичное управление. Если вы приобретаете смешанную недвижимость, которая объединяет жилье и торговые площади, то в этом случае вы можете получить более высокую прибыль от аренды. В западном направлении Германии наиболее привлекательные объекты для инвестиций, так как они находятся близко к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Если вы не знаете, с чего начать, можно найти дома с уже арендованными квартирами и оформить сделку, чтобы сразу получать ежемесячный доход от объекта. Доходные дома можно приобрести на первичном и вторичном рынке за собственные средства или с помощью кредита, полученного в немецком банке. Однако необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность нужно грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все налоги.

Агентство недвижимости может помочь вам рассчитать ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, в том числе выбрать из широкого выбора объектов и провести индивидуальный поиск. Профессиональное сопровождение и гарантии юридической чистоты сделок также являются главными преимуществами работы с агентством. Ежегодно тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость, в виду стабильной экономики, развитой инфраструктуры, четкого законодательства и регулярного прироста населения.

В ФРГ цены на недвижимость на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах, поэтому не случайно подобный тип инвестирования немцы называют «бетонное золото», подчеркивая его беспроигрышность. Прибыль, которую можно получить при инвестировании в доходные дома, высока и зависит от типа жилья, его характеристик и географического положения. Ознакомившись с основными нюансами, вы сможете вложить свои деньги в недвижимость Германии с наибольшей эффективностью и безопасностью.

Почему Германия становится все более привлекательной для инвесторов

Согласно отчету международных брокерских контор, в 2015 году Германия заняла третье место после Чехии и Венгрии в списке стран Европы, где наибольший спрос был на коммерческую недвижимость, с ростом в 32%. Более 60% жителей этой страны проживают в арендованном жилье, что делает их мобильными.

Но, не только высокий спрос делает инвестиции в недвижимость Германии выгодными, но и другие преимущества:

• Высокий выбор доходных домов, которые составляют треть жилого фонда;
• Строгое законодательство, защищающее права собственников и квартиросъемщиков;
• Стабильность доходов, где немцы обычно арендуют одно место жительства в течение 12 лет;
• Заполненность домов на 100%;
• Рост ставок на аренду, превышающий инфляцию.

Немецкое законодательство относительно лояльно к инвесторам из других стран, и предоставляет им практически те же права, что и гражданам Германии. Частная собственность надежно защищена, а банки охотно выдают кредиты бизнесменам с иностранным гражданством. При условии наличия собственного капитала от 100 тысяч евро, заемщик может рассчитывать на получение кредита до 50% от цены объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестор должен внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись о смене собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Факт приобретения доходного дома не дает права на получение вида на жительство в Германии, однако обеспечивает иностранцу место пребывания. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предоставлять туристический ваучер. Активная деловая деятельность позволяет запрашивать визы длительного действия, такие как годовой или трехлетний «Шенген», с правом нахождения в стране без прерывания 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, может сдавать свою собственность в аренду. В договоре на аренду устанавливается период срока от 1 года, однако в качестве жильцов могут быть выбраны и люди без достаточного дохода, за которых государство будет платить в рамках социальных обязательств.

Доходы от недвижимости в Германии облагаются налогом. В конце года нерезиденты подают декларацию в налоговый орган. Ставка налога прогрессивная: от 14 до 42%. Доход считается из общего дохода собственника, который, в свою очередь, вычитает затраты на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизацию здания (до 2,5% стоимости здания за год).

На этом этапе важно обратиться к налоговому консультанту или опытному риелтору, который может помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но, даже с учетом максимальных ставок налога, инвестиции в недвижимость в Германии продолжают оставаться выгодными, и доходность может колебаться в пределах 3,5-12%. Важно выбрать тип доходной недвижимости и географию объекта, чтобы обеспечить рост доходов.

В Германии инвесторам доступны три вида коммерческой недвижимости для инвестиций: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Однако разница между ними заключается не только в размере вложений, но и в размере доходности.

Средняя цена жилой недвижимости в Германии начинается с 1 тысячи евро за квадратный метр. В Мюнхене, самом дорогом городе для проживания в Германии, цена за квадратный метр начинается от 3 тысяч евро. Минимальная стоимость небольшой квартиры-студии в Мюнхене составляет 90 тысяч евро, и ее можно сдать за 500 евро в месяц. При этом коммунальные платежи обычно составляют около 170 евро в месяц. В таком случае, величина доходности составляет лишь чуть более 4% в год. В Берлине, стоимость жилья меньше и составляет в среднем около 2000 евро за квадратный метр, коммунальные платежи такие же и ставки аренды ниже, доходность не достигает и 4%. Эксперты советуют приобретать квартиры в районах, где высоки риски, к примеру, в местах, где живут мигранты, поскольку инвестор может столкнуться с высоким риском не найти арендаторов.

Тем не менее, всё чаще инвесторы предпочитают покупать доходный дом, который оказывается выгоднее, чем квартира по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расхода. Управление домом целиком экономичнее, чем управление отдельной квартирой или частью дома. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия можно купить за 2,5 млн евро, а доходность составит 7-8% годовых. В Берлине доходный дом на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро даст доход в 5% в год. Повысить показатель доходности инвесторы могут за счёт приобретения смешанной недвижимости, то есть зданий, в которых совмещены жилые и торговые площади. В этом случае, доходность повышается до 7-12%.

Важно отметить, что по статистике, жилые дома и квартиры ежегодно дорожают на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия - это единственная страна в Европе, в которой продолжится рост цен на недвижимость в ближайшее время. Правильный выбор объекта для инвестирования гарантирует потенциальному собственнику прибыль на протяжении следующих лет.

Приобретение доходного дома в Германии сегодня является весьма привлекательным инвестиционным объектом. Стоимость таких объектов начинается от 300 тысяч евро, при этом стоимость домов в средних по размеру городах, например, в Дрездене, превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, в Мюнхене – 3 млн евро. По статистике авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется в пределах от 4 до 7% годовых. При постоянной арендной плате здание может окупиться в среднем за 20 лет.

Однако, стоит обратить внимание на то, что в некоторых городах и регионах Германии, доходность от недвижимости выше средней. Например, в Дуйсбурге – среднем городе на западе страны – доходность равна 10%. В то же время, в Южной Саксонии можно встретить дома с расчетной доходностью до 20% годовых, однако по факту найти арендаторов в этом регионе сложно.

К примеру, можно рассмотреть упрощенный кэш-фло по 4-квартирному доходному дому в Штутгарте стоимостью 440 тысяч евро. Ключевыми показателями оценки прибыли и окупаемости, помимо стоимости, являются нотариальные услуги, налог при покупке, риелторская комиссия, работа управляющей компании, оплата бухгалтера и налог на доходы. Плата от арендаторов составляет 40 000 евро в год, что приносит итоговую прибыль в размере 34 600 евро в год. Срок окупаемости такого объекта составляет 12,7 лет.

Стоит отметить, что спрос на съемное жилье в Германии всегда есть, размер ежемесячной арендной платы варьируется от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство выплачивает плату за социальную помощь в размере 6–7 евро за квадратный метр. Законодательно установлен порог повышения арендной платы, который не должен превышать 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. В Берлине средний уровень расценок составляет около 12 евро за квадратный метр, а наиболее низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге.

Важно понимать, что географическое расположение объекта во многом определяет его доходность, это подтверждают и исследования Deutsche Bank. Так, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы можно ожидать от объектов в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Если вы рассматриваете вариант вложения средств в недвижимость в Германии, то наиболее привлекательные с точки зрения инвесторов регионы находятся в западной части страны, включая ее столицу. Исследования показали, что Мюнхен возглавляет десятку наиболее дорогих городов для аренды жилья, за ним следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт.

Если рассматривать самые ликвидные земли, то это Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций из-за переизбытка предложения и устаревшего жилищного фонда, который не отвечает современным требованиям. Эти регионы также уступают в экономическом развитии и доходах, поэтому население активно переезжает в центральные и западные земли. В связи с этим, количество вакантных площадей восточной Германии достигает 30%, что увеличивает риск при инвестировании в недвижимость. Но пригороды Берлина являются исключением из правил.

Например, в центральной части Дрездена вы можете приобрести доходный дом по цене 1,9 тысяч евро за квадратный метр. Ежегодная доходность составит 5,5-6,5%. В городе Берлине схожий объект будет стоить уже 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но при этом арендная плата выше. В результате доходность составит 6-7% в год. В западной части Германии цены будут выше: в Мюнхене – от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе – 2,5 тысячи евро, а в центре Франкфурта – 3,8 тысячи евро. Но зато доходность дотягивает до 7%.

Берлин пользуется огромной популярностью у инвесторов как город с быстрорастущим населением и стабильными ценами на арендное жилье. В 2010 году цены на квадратный метр жилья начинались от 8,5 евро, а в 2015 году уже от 12 евро. При этом, каждые полгода население Берлина увеличивается на 15-19 тысяч человек.

Эксперты рекомендуют грамотно выбирать регион и район города, ориентируясь на перспективы застройки и предпочтения населения. Вложение в недвижимость выгодно в тех городах, где есть активная застройка и растущее население. Также желательно ориентироваться на города с развитым рынком труда и высокой заработной платой для гарантии почти 100% спроса и рентабельности.

Оценка стоимости недвижимости, как известно, зависит не только от расположения объекта, но и от других факторов. Важным критерием являются расходы на содержание: теплоизоляция, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Учитывается также близость к транспортной инфраструктуре — дом вдали от железной дороги может обойтись дешевле, но и найти жильцов будет сложнее. В Германии цены на недвижимость колеблются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая комплексное воздействие данных факторов.

Ниже приведены несколько примеров цен на недвижимость в Германии:

• Пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге. Стоимость 16 млн евро. Годовой арендный доход — 1 млн 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 12,8%.
• Доходный дом 1967 года постройки в г. Итерзен (земля Шлезвиг–Гольштейн), 36 квартир. Реновации не требует. Стоимость 3 млн евро. Годовой арендный доход — 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 7%.
• Доходный дом 1914 года (капитальный ремонт 2012 года) в Дуйсбурге (вблизи Дюссельдорфа) площадью 516 кв. м, который находится в аренде. Цена — 336,5 тыс. евро. Годовой доход — 36,5 тыс. евро. Доходность — 10,8%.
• Многоквартирный дом (1900 года постройки, последняя санация — 2016 год) в Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) с 6 квартирами и торговым помещением. Цена — 419 846 евро. Рентабельность — 10% годовых.

Необходимо учитывать, что кроме стоимости дома, как указано в договоре, при покупке потребуется внести дополнительные расходы. Среди выплат — вознаграждение маклерской компании, которая проведет проверку финансовых аспектов покупки и определит задолженности предыдущих владельцев. Также потребуется независимый эксперт, который оценит техническое состояние дома.

Покупка доходной недвижимости имеет свои особенности как на вторичном рынке, так и среди новостроек. В крупных городах большинство новых домов относится к классу "люкс", что делает покупку выгодной. Элитное жилье постоянно возрастает в цене, и клиенты могут выбрать строящиеся жилье или готовое. Независимо от выбора, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик дает гарантию 5 лет на новые объекты, что означает готовность в течение этого срока исправить возможные дефекты.

При покупке вторичного жилья важно просмотреть сведения в Поземельной книге, это можно сделать самостоятельно или обратившись к нотариусу. Там зафиксированы сведения о владельцах земли и возможные долги. Только после этого можно заключить сделку купли-продажи, которая обязательно заверяется в нотариальной конторе. Нотариус направляет договор в Поземельный суд вместе с заявкой на регистрацию нового владельца. Передача денег покупателем происходит напрямую или с трастового счета. Новый владелец недвижимости оплачивает налог на покупку, а после окончательной регистрации сведения о ней вносятся в Поземельную книгу. В общей сложности процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

При покупке недвижимости потребуется внести ряд платежей, среди которых: налог на приобретение (от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Необходимо учитывать, что итоговая стоимость объекта в процессе оформления может возрасти максимально на 10%.

Инвестирование в недвижимость в Германии возможно через покупку арестованного имущества на аукционе. Объекты на молотке уходят по ценам ниже рыночных, что может обеспечить инвестору более высокую прибыль в будущем.

В процессе покупки иностранный гражданин может использовать как собственные средства, так и банковские кредиты. Ставки по ипотеке в Германии невысоки, и страна открыта для иностранных инвестиций. Нерезидентам придется подтвердить размер дохода на родине. Размер кредита составляет в среднем 50–60% стоимости объекта, ставка фиксируется на каждые 10 лет и может достигать 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита достигает 3%.

После покупки недвижимости в Германии иностранный гражданин может свободно распоряжаться ней и сдавать в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды и управления жильем в Германии. Договор аренды оформляется на неопределенный срок, однако на практике минимальный период составляет один год. Арендная плата может быть двух видов: "холодной" и "горячей". "Холодная" арендная плата не включает в себя коммунальные услуги, которые оплачиваются отдельно, в соответствии с объемом потребления. "Горячая" арендная плата включает в себя как арендную плату, так и коммунальные расходы. Собственник жилья ежегодно вносит налог на недвижимость, который составляет 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Поиск арендаторов осуществляется с помощью риелторов или управляющих компаний, которые обычно берут на себя и процесс аренды, и управление домом. Это позволяет собственникам избежать проблем, связанных с недостаточным знанием немецкого законодательства. Надежный партнер способен адекватно оценить риски, подобрать оптимальный вариант покупки и наладить систему управления.

Инвестор, который хочет купить жилье в Германии, должен обладать капиталом и стремиться к стабильности. Права нерезидентов защищаются на территории страны в объеме, сравнимом с правами граждан. Однако, для того чтобы грамотно вложить свой капитал, необходимо найти надежных партнеров в области аренды и управления жильем.

Купить доходный дом в Германии, не сделав при этом ошибок, может оказаться довольно трудной задачей. Для того, чтобы уверенно и грамотно провести сделку, требуется глубокое знание немецкого законодательства и процедур. Без опытного риелтора, который имеет связи с юристами, банками и нотариусами, в подобных сделках лучше не рисковать. Компания DEM GROUP GmbH — это опытная и надежная звено в процессе приобретения недвижимости в Германии.

Генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова подчеркивает, что при покупке дома, клиент не должен заботиться о том, чтобы учесть все расходы на содержание дома, поэтому при рассчете для них рентабельности, итоговая сумма уже будет чистой прибылью. Покупатель должен знать, что его инвестиции защищены, и не ожидать сюрпризов, если вдруг коммунальные платежи превысят доход от аренды. Специалисты DEM GROUP GmbH обеспечат приобретение дома в городах с первоклассной инфраструктурой уже от 200 тысяч евро. Благодаря специализации на Германии, эту цену удалось достичь вне зависимости от того, новое ли это здание, или это вторичный рынок. Кроме того, эксперты компании помогут получить ипотечный кредит в немецком банке, кредитование которого может увеличить доходность инвестиций до 1,5 раза. Участвуя в сделке, клиенту не нужно беспокоиться о нюансах приобретения недвижимости: эксклюзивные объекты и аукционы тоже входят в спектр предоставляемых услуг.

Компания DEM GROUP GmbH имеет официальную регистрацию в Москве и Дюссельдорфе, обладает официальными учредительными документами как в России, так и в Германии, и ее система менеджмента качества соответствует международному стандарту ISO 9001. Это гарантирует клиентам лучший сервис и тщательное сопровождение всех этапов сотрудничества.

Фото: freepik.com